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美國商業房地產部門的流動性僵局加劇

Liquidity gridlock worsens in US commercial real estate sector

By Shankar Ramakrishnan
November 8, 2023 7:22 PM GMT+8

11月8日(路透社) - 隨著高利率讓私人貸款人成為商業房地產市場(CRE)中許多人的唯一選擇,他們變得更加挑剔,加劇了這個面臨數萬億美元到期債務的行業的流動性僵局。

業內人士說,近幾個月來,銀行試圖重新協商到期的CRE債務的條件,以避免貸款違約,但他們要求增加股本資本的注入,讓私人貸款人有機會通過次級債、優先股或新的普通股提供救助融資。

最初,這些協商主要集中在辦公室領域,但現在正在擴散到多戶家庭、工業和酒店。而且,這些協商對於私人貸款人來說也變得數學上不可行。這是因為各個領域的租金收入沒有跟上債務服務成本的增加,幾位業內人士說。

“債務是有的,但不像以前那樣多,而且也明顯更貴。這就留下了幾個選擇,但沒有一個是理想的,”富蘭克林BSP房地產信託公司總裁邁克·康帕拉托說。

商業房地產市場的借貸成本已經超過了收入,這是由於幾十年來最大的利率上漲引起的。加劇因素包括3月區域銀行倒閉後的更嚴格的貸款標準,以及新冠病毒後辦公室入住率的下降。

“這是一個做私人貸款人的絕佳時機,”德州RREAF控股公司的首席營運官傑夫·霍茲曼說。RREAF控股公司是一家房地產投資者。“但這並不意味著每一個來到你面前的機會都是好的。”

有些資產可能永遠也無法恢復,即使利率降低,因為它們位於因犯罪和人口下降而市場惡化的城市。有些還需要大量的投資來實現轉型,這會降低回報,他說。

沒有真正的選擇

私人貸款人的謹慎態度上升,將加劇那些沒有真正出路的物業業主的流動性匱乏。

幾位業內人士說,保護免受利率上漲的兩年期利率上限將在未來幾年到期,而新的上限原本只需花費幾千美元,現在卻要花費數千萬美元。

由於物業估值因基本面疲弱而下降,借款人也只能獲得更小的高級再融資貸款,而且利率至少高出500個基點。

Rubicon Point Partners的聯合管理合夥人Razmig Boladian說,即使貸款人敦促辦公室物業業主以任何利率獲得一筆再融資貸款,他們也做不到,因為借款人無法償還貸款,而貸款人也沒有足夠的資產負債表可供貸款。

“市場的流動性很緊張;這是一個絕對的僵局。即使是空置建築的估值大幅下降,也沒有保證你能獲得足以證明投資的回報,”他補充說。

出售資產也變得更困難。要麼沒有買家,要麼只有一小部分買家,他們要求的估值如此之低,以至於現有的業主在償還貸款後可能一無所獲,Hawkeye Partners的共同創始人兼管理合夥人Claudia Faust說。Hawkeye Partners是一家房地產投資者。

雖然估計各有不同,但預計僅在未來兩年內,就有近2萬億美元的商業房地產債務到期,這將增加對私人流動性的需求。

“市場上的貸款人很少。去年,我們在發出一個新的報價時,經常要和5到10個貸款人競爭,但今年,很多時候,我們是唯一提交報價的貸款人,”BridgeInvest的管理合夥人Alex Horn說。BridgeInvest是一家私人商業房地產抵押貸款人。

他們預計在2023年收到400億美元的貸款申請,而在2022年則只有略高於200億美元,但只有2%的申請者可能最終獲得貸款,因為有些人負債過重,可能難以支付債務償還款,Horn說。

Alliance Residential的總裁兼首席營運官Jay Hiemenz說,根據物業的類別,可能需要3年或更長的時間才能進入復甦週期。

他補充說,一些私人貸款人面臨著最終削減他們難以管理的昂貴投資組合的風險。

根據Moody's Analytics的數據,商業抵押證券貸款的目前違約率為4.76%,但預計在未來幾年將接近10.51%——這是全球金融危機期間觸及的峰值。

但該公司的商業房地產經濟學主管Thomas LaSalvia說,傳染效應的可能性很低。

“在當前的經濟中,不再適用的資產過剩將會被清理掉,但還沒有足夠的證據表明這會引發一場系統性的危機,”他補充說。

記者:Shankar Ramakrishnan;編輯:Anna Driver

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