川普指示2,000億購債 房貸利率下滑減輕購屋負擔
Mortgage rates drop to lowest level in nearly 3 years as Trump orders buying of $200 billion in mortgage bonds
作者: Diana Olick | 時間: Fri, 09 Jan 2026 23:14:27 GMT | 來源: CNBC
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房貸利率在週五大幅下跌，此舉發生在唐納德·川普總統在社群媒體上表示他正指示房貸巨頭房利美和房地美購買2,000億美元房貸債券的次日。
「這將使房貸利率下降、月付金額下降，並使購屋成本更為負擔得起，」他在Truth Social貼文中表示。
根據Mortgage News Daily的數據，30年期房貸利率下跌22個基點至5.99%，與2023年2月2日的低位持平。
房利美和房地美目前由政府監管，並非房貸的直接發放機構。它們從貸款機構購買貸款，將其打包成房貸抵押證券（MBS），並出售給投資者——從而為貸款機構補充新貸款資金，並為購屋者維持較低且穩定的利率。
購買更多房貸抵押債券或證券確實會壓低房貸利率。在新冠大流行初期的頭兩個月，市場動盪之際，聯邦儲備系統購買了5,800億美元的機構MBS。隨後，它繼續全年持續購入。根據達拉斯聯邦儲備銀行的數據，從2020年3月到2021年6月，聯邦儲備系統將其機構MBS持倉從1.4兆美元增加至2.3兆美元。
聯邦儲備系統也將自身的貸款利率降至零。這些措施共同使30年期固定房貸利率降至歷史低點，根據Mortgage News Daily的數據，2021年初一度跌至2.75%。
「2,000億美元的規模有多大影響？這取決於多個因素，但房貸抵押證券市場的反應足以說明其重要性，」密切追蹤利率的Mortgage News Daily營運長馬修·格雷厄姆表示，該機構已觀察到單單宣布這則消息就使利率開始下跌。
雖然目前尚不清楚這項措施將以多快速度啟動及持續多久，但分析師預測房貸利率可能的降幅；大多數預估下跌幅度在25至50個基點之間，部分甚至更低。
瑞銀分析師寫道：「我們認為，2,000億美元的MBS購買可能使房貸利率下降約10至25個基點，潛在地將現行30年期標題房貸利率降至約6.0%（目前為6.21%）。雖然這仍高於4.4%的未償還房貸平均利率以及2022年1月時的3.25%水平，但此降幅可能對新建住宅需求和現有住宅轉手率帶來提振。」
簡單來說，若利率降至5.9%，對於購買中位數價格住宅——根據全美房地產經紀人協會的數據約為42.5萬美元——並使用20%頭期款的30年期固定房貸者而言，月付金額將減少118美元。對某些人而言，這似乎不多，但對處於購屋負擔邊緣的首購族來說，這可能產生影響。然而，他們仍需儲備頭期款，這對大多數首購者而言仍是最大的障礙。
建築商股票在消息公布後上漲，但他們在此之前已將房貸利率降至5%區間。近期他們的關注點更多集中在關稅導致的成本上升及持續的勞工短缺。話雖如此，單單這則消息就可能對購屋者對建築商的需求產生影響。
「我認為這在心理層面將有所幫助，」Zelman（沃克與鄧洛普旗下公司）研究與證券執行副總裁艾薇·澤爾曼表示。「我認為今天，那些一直觀望卻甚至不知道建築商提供房貸利率補貼的人可能會進入市場。」
但澤爾曼也指出，在更廣泛的房市中，阻礙買家的不僅是房貸利率，還有整體負擔能力。消費者財務緊繃，且房價比疫情前高出近50%，諷刺的是，這正是由於MBS購買所帶來的創紀錄低房貸利率所致。
「這還不足以真正推動市場，因為我們知道即使利率降至4.99%，人們仍無法符合資格。他們可以說房貸利率將降至5%以下，但我們仍有人連4.99%都無法符合資格，所以我們認為還有更多工作要做，」澤爾曼表示。
這也可能幫助建築商利潤率，近期由於成本上升，利潤率已持續萎縮。
「從需求角度來看，[這可能]僅帶來因對消費者產生積極心理影響而產生的邊際效益，」瑞銀分析師約翰·洛瓦洛表示。「更重要的是，建築商可能開始在一定程度上減少激勵措施，這將大幅提高毛利潤率。」
然而，這項下跌也可能幫助現有屋主通過再融資節省月付金額。利率已持續下跌，30年期固定房貸利率已從一年前的近期高點7.16%下降。根據抵押貸款銀行家協會的數據，在宣布此消息前，房貸再融資申請已較去年同期激增133%。
一般準則是，再融資僅在房貸利率能節省超過75個基點時才划算。這將為再融資池增添更多潛在申請者，尤其是過去兩年內貸款的人。然而，絕大多數屋主的利率仍低於4%。