WeWork困境加劇全球辦公室市場的不確定前景
WeWork's troubles darken outlook for embattled office market
By Sinead Cruise
November 3, 20232:08 PM GMT+8
路透社倫敦，11月3日訊 —— 聯合辦公空間巨擘WeWork (WE.N) 所面臨的困境加深了世界上最大商業樞紐的前景陰霾，這些地方已經因辦公室空置率上升而對投資者造成壓力，這些投資者明年將面臨重組高額抵押貸款的壓力。
周三的媒體報導暗示，這家在紐約上市的靈活工作空間提供者——曾在私下市場估值達到470億美元——正在考慮下周提出破產請求。
WeWork得到日本軟銀集團的支持，旨在通過長期租賃大型物業並將空間分租給多個較小的企業以更靈活、更短的協議，從而顛覆辦公室市場。
但與其他房東一樣，自疫情以來，它在全球650多個地點努力說服一些客戶放棄在家工作，轉而使用其辦公空間——這一趨勢動搖了該行業的信心。
預計全球辦公室空置率將上升，這將影響紐約和倫敦等城市的租金前景，八位行業高管、投資者、貸方及分析師表示。
他們說，一些槓桿財產投資者可能會掙扎以賺取足夠的租金收入來支付不斷上升的債務成本。
穆迪分析的商業房地產行業實踐主管傑弗里·哈維說：“任何租戶的流失，特別是在辦公室租賃相對緩慢的時期，都會對辦公樓的現金流和價值產生負面影響。”
“這將增加市場上的負面情緒，使得融資變得更加困難，特別是那些在未來12到18個月內需要重組貸款的建築物，”他說。
WeWork的發言人告訴路透社，公司正在與房東進行談判，以解決“成本高且不靈活的租賃條款”，並努力留在其大部分地點和市場。
由於許多交易是私下在借款人與貸方之間達成的，2024年房地產貸款到期重組的數量和規模不清楚，房地產服務公司Jones Lang LaSalle的歐洲、中東和非洲地區債務和結構性融資聯席負責人艾德·道本尼告訴路透社。
分析師估計全球商業物業貸款市場約為2萬億美元，美國的銀行和替代貸方大致各占一半，而歐洲則為85比15。
路透社聯繫的幾位專家預計，對於那些對於今天若重新評估可能違反主要貸款條款的資產視而不見的物業投資者和貸方來說，2024年將是審判之年。
薩維爾斯公司在9月的報告中表示，2022年全球所有房地產——住宅、商業和農業用地的價值為379.7萬億美元，較2021年下降了2.8%。
交易暴跌
房地產貸款重組已經因交易量的驟降而變得複雜，這些交易在追蹤資產價值變化方面至關重要。
MSCI為歐洲的資本趨勢報告顯示第三季度交易量較2022年水平下降了57%——這是自2010年以來的最低點。
更糟糕的是，投資者對資產的估值和潛在買家願意支付的價格之間的差距在核心辦公市場達到20%至35%——“比全球金融危機高峰時期還要糟糕”，MSCI表示。
MSCI表示，要將市場流動性恢復到長期平均水平，英國和德國這兩個歐洲最大的辦公市場的價格還需要再下跌13%至15%。
向數據提供商Credit Benchmark提供信用風險評估的全球對英國房地產持有和開發公司的貸方在10月表示，這些公司現在違約的可能性比他們12個月前估計的高出9%。
與一年前的預期相比，美國的工業和辦公房地產投資信託（REITs）被視為違約的可能性增加了35.8%。
轉租
根據杰富瑞（Jefferies）九月份的報告，WeWork在倫敦中心擁有325萬平方英尺的空間，年租金總額為1.92億英鎊（合2.34億美元）。其在美國最大的市場是紐約和加利福尼亞，據WeWork網站顯示，分別經營49個和42個地點。
業內消息人士表示，其一些最受歡迎的地點可能會被競爭對手以類似的租金率接管，最小化了房東的現金流問題。
但據即時集團（Instant Group）2023年9月份的《英國靈活辦公市場狀態報告》，英國的靈活工作空間需求仍比疫情前水平低11%。
貸方可能會將WeWork的困境視為一個警示故事，消息人士表示，可能會要求借款人向他們的物業注入更多的股本，以降低貸款與價值比率。
但如果租金收入的數量和持續時間仍然不確定，這樣的要求可能會出現問題。
杰富瑞九月份還表示，倫敦的辦公室空置率飆升至30年來的最高點，根據法國巴黎銀行房地產部的資料，倫敦中心的辦公室平均租期從十年前的11.6年下滑到現在的六年。
英國房地產公司Helical表示，它正在為一個倫敦物業內由WeWork租用的空間制定“下一步行動”，此前該公司已通過短期許可安排收回了未支付的租金。
不僅如此，在逐漸重視碳排放的世界裡，城市中低於預期的出租收益還使得一些辦公樓快速老化。
M&G房地產房地產策略主管何塞·佩利切爾表示：“我們正處於全球房地產投資市場的一個重大轉折點。”
“在過去的20年裡，物業收益率一直高於融資成本。但在2020年代，物業回報的很大一部分將必須來自增長。”
（1美元 = 0.9407歐元）
（1美元 = 0.8214英鎊）
報導者Sinead Cruise 編輯Elisa Martinuzzi和Mark Potter