杜拜房市熱潮冷卻跡象明顯
Dubai's property boom shows signs of fizzling out
By Sinead Cruise, Iain Withers and Hadeel Al Sayegh
January 26, 2024 2:10 PM GMT+8
倫敦/杜拜，1月26日（路透社）- 隨著杜拜天際線上的起重機點綴著，超豪華住宅以創紀錄的價格易手，這個城市國家的房地產繁榮即將結束的跡象也浮出水面。
開發商、投資者和經紀人私下裡都在問，去年最熱門的房地產市場會多快轉變，能否避免像2008年那樣的痛苦調整，當時的經濟衰退曾重創這個酋長國。
從那時起，杜拜就追求一種以可持續增長為基礎的經濟重啟，包括一個被稱為D33的十年計劃，旨在將產出翻倍，並成為全球四大金融中心之一。
然而，房地產業仍然是衡量其成功的關鍵指標，佔經濟的8.9%。
顧問公司Proven Partners的負責人羅南·漢南（Ronan Hannan）告訴路透社：“杜拜對調整的脆弱性在於它對外國資本的依賴，特別是來自中國和俄羅斯的資本。”
大規模的基礎設施支出、寬鬆的所得稅政策和疫情後加強的「開放式」移民政策吸引了成千上萬的外國人。
根據Betterhomes的研究，俄羅斯人在2023年第一季度是非居民住宅買家的第一名，但到了年底跌到了第三位，而來自印度和英國的買家則佔了全年交易的大部分。
該公司表示，來自埃及、黎巴嫩、巴基斯坦和土耳其的買家也有顯著的增加，凸顯了這個城市作為安全港和超級富豪的磁石的雙重角色。
雖然俄羅斯和中國的資金流入正在緩慢減少，但來自印度投資者的興趣增加可能會使任何衰退迅速而淺，Kroll評估顧問服務部門的董事總經理哈基姆·阿卜杜勒賈烏德（Hakim Abdeljaouad）說。
降溫的房價
根據房地產機構Knight Frank與路透社分享的研究，2023年，杜拜有431套房屋以超過一千萬美元的價格出售，幾乎是前一年的兩倍，成為全球最大的這類市場。
然而，根據Knight Frank的預測，杜拜三個「黃金」住宅區——棕櫚島、阿聯酋山莊和朱美拉灣島——的房價在2023年9月前增加了15.9%後，預計在2024年只會增長5%。
在這些豪華區域之外的房價在9月前的一年內躍升了19%，預計在2024年增長3.5%。
杜拜前財政部長納賽爾·沙伊赫（Nasser al-Shaikh）告訴路透社：“我擔心的是全球經濟的狀況。我們對世界開放，其他地方發生的事情會影響我們。”
但他補充說，只要國家和地方政府能夠實現更廣泛的發展計劃，未來的住房供應應該能夠被新居民吸收。
其他人聽起來不太樂觀，一位杜拜大型開發商的高層消息人士表示，未來幾年房價可能下跌10-15%。
另一位接近情況的消息人士說，至少有一位當地的大房東正試圖出售多個酒店物業，其中包括位於豪華熱點棕櫚島上的一個，以降低其投資組合的風險。
JLL中東和非洲戰略顧問部門的負責人米雷·阿扎姆（Mireille Azzam）告訴路透社：“在未來兩到三年內，供應將在一定程度上超過需求，特別是在奢侈品市場，所以這自然會導致一種減速的形式，”她還說，一些居民正在等待看看房價是否會變得更實惠，然後再搬家。
新發現的韌性？
杜拜2008年的房地產崩盤仍然揮之不去，最終導致了由其富油的鄰國阿布達比提供的200億美元的救助，但分析師們說，已經吸取了教訓，任何衰退的傳染風險似乎也降低了。
Kroll的阿卜杜勒賈烏德說：“該地區的金融機構和主要開發商已經從過去的危機中學習並做好了準備。市場的重點正在轉向更多的主流住房和基礎設施。”
經濟指標仍然強勁，S&P Global 12月的採購經理人指數錄得了16個月以來的最高水平，反映了杜拜非石油業務處於穩健的擴張模式。
根據Knight Frank的合夥人兼中東和北非地區研究主管法伊薩爾·杜拉尼（Faisal Durrani）的說法，預計杜拜未來六年每年只能交付1.3萬套房屋，遠低於過去15年的3萬套的速度，這意味著供應短缺可能會支撐需求。
根據顧問公司Alvarez & Marsal的報告，十大阿聯酋銀行對房地產的敞口，在2008-9年的金融危機期間，分析師們估計超過30%，但已連續九個季度下降，從2020年底的22.3%降至2023年第三季度的16.2%。
雖然銀行和開發商已經降低了他們的風險，但業內人士警告說，數千個其他行業參與者更容易受到長期經濟放緩的影響。
其中包括杜拜的經紀公司，其數量從2020年的1200家增加到約4000家，Betterhomes的首席執行官理查德·溫德（Richard Waind）指出。
對杜拜房地產業的最大威脅來自於意料之外的通貨膨脹上升、全球利率政策的不可預測性以及以色列-哈馬斯戰爭的區域性傳染，八位消息人士告訴路透社。紅海主要航運路線的中斷可能造成的影響目前還不清楚。
但像俄羅斯入侵烏克蘭這樣的地緣政治動盪在近年來提振了這個酋長國，有人推測這種情況可能會繼續。
一位開發商消息人士說：“只要有混亂，杜拜就會受益。”
其他報導：拉奇納·烏帕爾（Rachna Uppal）；編輯：艾麗莎·馬丁努茲（Elisa Martinuzzi），科斯滕·多諾萬（Kirsten Donovan）