標普轉正中國房市預期：供給收縮成關鍵，一線城市或率先築底

標普轉正中國房市預期：供給收縮成關鍵，一線城市或率先築底 標普全球評級最新報告預測，中國房地產市場可能在2028年第三季觸底，其中北京、上海等一線城市房價或於明年率先回升。此預期修正主要歸因於政府限制預售屋銷售及推出房貸補貼，促使開發商減少拿地與新項目開發，加速庫存去化。儘管中國房價自2021年高峰已下跌22%，但相比日本與美國歷史危機，其供給收縮發生得更早且幅度更大。分析師指出，AI財富效應與政策刺激正支撐一線城市需求，但補貼主要為提前釋放需求而非創造新需求，長期可持續性仍待觀察。 長期籠罩中國房地產市場的陰霾似乎正出現轉機。標準普爾全球評級（S&P Global Ratings）最新報告指出，中國住宅房價可能在2028年第三季觸底，而北京、上海等一線城市的房價甚至可能於明年開始回升。這與該機構今年二月仍認為「高庫存使房市復甦遙不可及」的觀點形成鮮明對比。對台灣讀者而言，中國作為全球第二大經濟體，其房地產市場的走向不僅影響全球供應鏈與金融穩定，更與台商在中國的營運環境及資產配置密切相關。此次轉折並非單純的需求刺激，而是基於供給端結構性調整與政策轉向的綜合結果。 此次預期修正的核心驅動力來自兩項關鍵政策。首先是今年八月北京宣布限制開發商銷售未完工預售屋，這直接切斷了過去依賴高槓桿、快速銷售預售屋的擴張模式。其次是九月份總理李強明確提出穩定房地產部門的政策方向，隨後政府推出了針對首購族購買150萬元人民幣（約22萬美元）以下、120平方公尺以下住宅的房貸利率補貼。標普分析師陳偉（Edward Chan）解釋，開發商在土地採購上將變得極為謹慎，減少拿地與新項目開發，雖然短期內影響營收，但有助於緩解市場嚴重的供給過剩問題。他指出，2026年將是中國房地產庫存去化（destocking）的第一個完整年度，未來一至兩年內，持續減少供給將是穩定房價的主要因素。 回顧過去幾年，中國房市經歷了深度調整。自2021年高峰以來，住宅價格已下跌22%。與日本1991年至2014年的房市危機相比，中國目前的供給收縮發生得更早且幅度更大；與美國金融危機期間房價下跌26%的情況相比，中國目前的跌幅相對溫和，但考慮到日本此前經歷了更大幅度的價格膨脹，其後續跌幅達67%，顯示中國市場仍有調整空間但已進入後期階段。值得注意的是，中國開發商如恆大（Evergrande）長期依賴預售制，導致大量未完工房屋積壓。野村證券曾估計，截至2022年底，中國未完工預售屋的規模約為中國最大非國有開發商「中國園林」（Country Garden）銷售額的20倍，這顯示出供給端壓力之巨大。 在需求端，除了房貸補貼外，人工智能（AI）帶來的財富效應也開始支撐部分城市的購買力。國泰君安國際首席經濟學家郝舟指出，自三月以來，一線城市的房價表現優於小城市。上海二手房價的年跌幅正在收窄，北京房價自一月低點後已回升1.4%。杭州因擁有DeepSeek與阿里巴巴等科技巨頭，新房銷售指數創下新高，且新房價格僅較峰值低14.2%，跌幅小於多數城市。郝舟認為，若上海、深圳、廣州在2026年11月的數據中避免月度下跌，將是確認一線城市築底的重要信號。 然而，市場對需求的可持續性仍存疑。摩根士丹利分析師張偉（Stephen Cheung）指出，房貸補貼更多是將原本計劃中的購買需求提前釋放，而非創造實質性的新增需求。數據顯示，今年國慶假期期間，25個城市的二手房銷售量同比增長50%，遠高於九月的20%增長，這反映了政策刺激下的短期爆發力，但長期需求基礎仍需觀察。中國房市的轉折標誌著從「規模擴張」向「庫存消化與質量穩定」的過渡，這不僅影響中國國內經濟，也將對全球建築材料、家電及相關金融市場產生連鎖反應。